图源：视觉中国

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梁学城/发自北京

临近年中，天津市土地市场逐渐“热闹”起来。

继5月29日，天津土地拍卖揽金破百亿后，6月27日再现第二轮高潮，所推出的9宗地全部成交，揽金122.7亿元，总建筑面积约104.63万平方米。涉及海教园、中北镇、李七庄、南口路、西湖道等热点板块，尤其以中医院大学地块、西青中北镇地块关注热度最高。

令人意外的是，此前呼声最高的中医院大学地块意外爆冷，由中海以31亿元底价、成交楼面价25963元/平方米轻松摘得；西青中北镇地块则有8家房企争夺，并触顶摇号，最终正继以4.53亿元，成交楼面价11158元/平方米拿下，溢价率14.97%；其余7宗地块均底价成交。

“从今天地块的成交情况来看，开发商普遍开始有选择地深耕天津，对天津市场保持谨慎乐观，要么深耕自己熟悉的板块，要么非核心不进驻。”中指研究院土地事业部负责人张凯认为，优质地块仍然是房企竞相追逐的焦点，冷热分化渐成土地拍卖市场主要特征。

万科现身

备受关注的中医药大学地块堪称今日土地拍卖的重头戏。据了解，仅在挂牌阶段就已有3家以上房企进行过实地测算，然而截至挂牌时，仅鲁能、中海报名。两家房企也未就此展开争夺，中海直接以底价31亿元摘得，而这也是中海在2008年后，第二次进入南开区。

此前，5月末金茂与中海在河西体院西地块PK百余轮，最终金茂如愿拿下标的。然而金茂与中海的厮杀并未结束，上述两地块直线距离仅约5公里，分据南开、河西核心地段，分属金茂府系和峰境系，均主打高端改善，预计入市后将成为竞品，同台打擂。

与此同时，2023年南开的楼市也进入前所未有的竞争厮杀场，高端改善混战更趋白热化。据悉目前在售高端楼盘已超10个，中海的入局不仅令豪宅阵营再添新兵，南开房价的天花板或被挑高。

最热的是位于西青中北镇的津西青（挂）2023-03号地块，共有万利通、正继、金重、万科、滨堡、津良、富春江畔、俊华8家房企参与竞拍，地块经过15轮拼杀触顶进入摇号环节，有6家房企参与摇号，最终由天津市正继房地产有限公司以总价4.53亿元摇得，成交楼面价11158元/平方米，高于去年中北镇成交的万卉路地块、南方物流园地块的价格。

不过上述两宗被西青城投兜底的地块，目前项目尚未入市。周边仅万科翡翠嘉和在售，精装洋房均价27314元/平方米，精装小高层均价：25923元/平方米，精装高层均价：19478元/平方米。

值得注意的是，一个久违的名字出现在西青中北镇地块的报名表里——万科，但在这次土地拍卖中也仅限于报名，最终仍是一无所获。

近一年以来，万科集团一向对拿地保持克制态度，“安全第一，重视收益率”，是高层关于拿地条件的最新表述。

“此次天津万科恢复举牌，虽不排除给翡翠嘉和抬轿子的可能，但视作其释出的积极风向，亦不为过。”IPG中国区首席经济学家柏文喜分析称，现在的天津万科库存结构过于单一，而且重仓的区域受市场和政策影响过大，对于万科来说，适当考虑换仓其实是个好选择。

优质地块拉高楼市期待

从地块热度可以看出，多数房企拿地几乎锚定的都是核心区域和热门板块。

张凯表示，对房企而言，现有项目流速的快慢、政策支持、市场情绪的变化等各个方面都会影响其拿地意愿。在天津的市场环境中，优质地块在某种程度上意味着“确定性”。踞守“地利”再加上好产品，后续或许能吸引更多购房者的关注，从而加速项目整体的去化速度。比如金地水西印、建投誉山院、龙湖青云阙、中海峰境梅江等新盘，项目多是以改善为主的迭代产品，一经开盘就取得佳绩。

“不过，优质地块毕竟“僧多粥少”，房企纷纷将目光锁定在优质地块，也造就了天津土地市场的冰与火，房企之间对优质地块的博弈或将继续上演。”张凯说道。

另外，土地市场升温的另一边，是楼市的降温。据克而瑞数据，2023年5月，天津全市新建商品住宅成交量约82.7万平方米，环比下降16.2%，同比上涨41.7%；成交金额约151.8亿元，环比下降16%，同比上涨48.4%。购房需求难以得到延续，楼市继续承压。

虽然楼市冷意再现，但整体成交数据仍高于去年同期。5月天津楼市成交量仅小幅收缩，新房成交量为去年同期的1.41倍、成交金额是去年同期的1.48倍，楼市目前仍在复苏企稳的轨道上。

“2023年一季度，天津楼市提前迎来‘小阳春’，但后劲支撑明显不足，4月中旬楼市热度开始回落。楼市积压需求释放完毕，市场内生动力不足，导致楼市增长动能开始转弱。”张凯认为，6~7月是判定天津下半年市场走向的关键节点，如果各方能向市场传递足够信心，改善购房者预期，下半年楼市或有望迎来好转。

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